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Intro
Viele Hotels kennen das Spiel: Erst wird renoviert, modernisiert, „auf Niveau gebracht“ – danach muss die Maschine wieder laufen und die Investition sich rechnen. Wenn das gelingt und Liquidität entsteht, stellt sich die nächste Frage: Wie wächst ein Haus, ohne sich selbst zu verdünnen? Eine naheliegende Antwort lautet: nicht höher bauen – sondern breiter denken. Und zwar über Immobilien, die sich wie Ferienhäuser anfühlen, aber wie ein Hotel funktionieren.
Das Konzept in abstrakt: „Serviced Living“ als zweites Standbein
Die Grundidee ist simpel, aber wirtschaftlich ziemlich clever:
- Ein Hotel etabliert einen starken Servicekern (Rezeption, Housekeeping, Spa, Gastronomie, Concierge, Technik, Einkauf, CRM).
- Zusätzliche Wohneinheiten (Apartments, Ferienhäuser, Villen, ganze Häuser im Ort) werden gekauft oder langfristig gepachtet.
- Diese Einheiten werden als privat nutzbares „Zuhause auf Zeit“ vermarktet – mit deutlich mehr Fläche, Küche, Terrasse/Garten, mehreren Schlafzimmern.
- Gleichzeitig werden sie an den Service des Hotels angedockt: Frühstücksoptionen, Spa-Zugang, Restaurant-Reservierungen, Roomservice/Delivery, Reinigung nach Standard, 24/7-Ansprechpartner, ggf. Shuttle.
Für Gäste ist das „Best of both worlds“: Privatsphäre + Hotelkomfort. Für das Hotel ist es eine Art Expansion, die sich weniger nach Neubau, mehr nach Kapitalstrategie anfühlt.
Warum Hotels auf so eine Idee kommen – gerade nach Renovierungen
Renovierungen sind oft der Moment, an dem ein Haus:
- seine Preispunkte neu sortiert,
- die Marke schärft,
- die Betriebsabläufe professionalisiert,
- und wieder mehr Preismacht gewinnt.
Wenn danach Geld übrig ist oder die Finanzierungslage stabiler wird, gibt es zwei typische Wachstumsoptionen:
- Mehr Zimmer im Haupthaus (teuer, baurechtlich zäh, störend für den Betrieb),
- oder Ausdehnung über externe Einheiten (skalierbarer, schneller, oft weniger Baustress im Kernbetrieb).
Gerade in Märkten mit hoher Nachfrage nach „Ferienhaus-Feeling“ (Familien, Freundesgruppen, Longstays, Workation, Retreats) trifft das einen Nerv.
Wie Hotels damit Geld verdienen
Der Charme liegt in der Mehrfach-Monetarisierung:
1) Zusätzlicher Übernachtungsumsatz ohne klassisches Hotelzimmer
Größere Einheiten lassen sich oft als „Premium-Kategorie“ positionieren.
Wenn das Hotel in der Lage ist, die Auslastung gut zu steuern, entsteht ein zweites Inventar, das nicht zwingend die Zimmerpreise verwässert, sondern eine eigene Zielgruppe anspricht.
2) Höherer Warenkorb pro Aufenthalt
Apartment-/Hausgäste bringen häufig mehr Personen und bleiben länger. Das macht:
- Frühstück (optional oder als Paket),
- Spa-Zugänge,
- Treatments,
- Restaurantbesuche,
- Events/Weinbegleitung,
- Concierge-Leistungen
deutlich relevanter. Der entscheidende Punkt: Das Hotel verdient nicht nur an der Nacht, sondern am Aufenthalt.
3) Bessere Auslastung der vorhandenen Infrastruktur
Gastronomie und Spa haben Fixkosten. Zusätzliche Gäste „von außen“ (aber im eigenen System) erhöhen die Auslastung – und damit die Profitabilität – ohne dass man proportional neue Strukturen aufbauen muss.
4) Immobilienlogik: Wertsteigerung + Betriebsertrag
Neben dem laufenden Cashflow kann ein Hotel – je nach Standort – auch von der Wertentwicklung der Immobilieprofitieren. Das ist nicht garantiert, aber in einigen Regionen ein strategischer Hebel: Betrieb + Asset.
Was das finanziell bringen kann
Ob sich das rechnet, hängt vor allem von drei Faktoren ab:
- Auslastung: Kann das Hotel die Einheiten über das Jahr sinnvoll füllen – auch außerhalb der Peak-Zeiten?
- ADR (Preis pro Nacht): Lässt sich der Premiumpreis durchsetzen, ohne mit klassischen Ferienhausanbietern in einen Preiskampf zu geraten?
- Servicekosten pro Einheit: Housekeeping, Technik, Gästekommunikation, Wäschelogistik – das kann schnell teuer werden, wenn es nicht sauber organisiert ist.
Wenn diese drei Punkte gut gemanagt sind, kann das Konzept:
- den Gesamtumsatz deutlich erhöhen (weil Fläche/Personen/Stay-Länge steigen),
- und die Marge verbessern, weil Spa/Gastro/Servicekern besser „durchlaufen“.
Kurz gesagt: Das Hotel baut sich eine zweite Spur, die weniger an „Zimmernächte“ gebunden ist und stärker an Lifestyle, Privatsphäre und Zusatzleistungen.
Die Risiken
Damit es nicht zum hübschen, aber unrentablen Prestigeprojekt wird, müssen Hotels ein paar Stolpersteine im Blick behalten:
- Komplexität: Mehr Einheiten = mehr Logistik (Schlüssel, Reinigung, Check-in, Reparaturen, Gästewünsche).
- Markenversprechen: Wenn das „Zuhause“ nicht den gleichen Standard liefert wie das Hotel, kippt die Wahrnehmung.
- Saisonalität: Häuser wirken toll in der Hochsaison – in der Nebensaison entscheidet Marketing- und Paketkompetenz.
- Pricing & Distribution: Ferienhausplattformen liefern Reichweite, aber drücken Margen und verwässern oft die Markenführung. Besser ist meist ein Mix mit starker Direktbuchung.
Fazit: Ein Wachstum, das sich wie Gastfreundschaft anfühlt – aber wie Strategie funktioniert
Das abstrahierte Modell ist eine Hybridform aus Hotel und Ferienimmobilie: mehr Raum, mehr Privatsphäre, aber mit dem Sicherheitsnetz und der Qualität eines professionellen Betriebs. Für Hotels ist es ein Weg, nach einer Renovierungsphase zusätzliche Einnahmequellen zu erschließen, die Infrastruktur besser auszulasten und gleichzeitig ein Angebot zu schaffen, das dem Zeitgeist entspricht: komfortabel, flexibel, hochwertig – und nicht so „hotelhaft“.
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